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Les Chiffres Clés du Marché Immobilier en Station de Ski

Les tendances du marché

Les Alpes ont toujours été la destination de choix des skieurs Européens, car elles permettent de combiner l’intimité des plusieurs villages originaux à l’ampleur des zones skiables. Avec des saisons toujours plus enneigées, une amélioration constante des équipements et de pistes et la facilité d’accès proposée de par leur situation ne font que renforcer le positionnement des Alpes comme destination de choix pour skieurs et futurs acquéreurs.

Comme une famille, les stations des Alpes pourraient s’apparenter à des sœurs qui ont toutes, au fil du temps, cultivés leur propres caractéristiques, élargissant le choix des destinations pour les futurs acquéreurs, qui seront sur de trouver la perle rare correspondant à leur besoin.  Nos experts en real estate à Courchevel, Méribel, Val d’Isère, Megève & Chamonix renforce notre sens du service et nos connaissances d’une région où nous avons pu conseiller des clients sur ventes et acquisitions, de chalets et appartements de luxe, depuis des années.

 

Le marché des résidences alpines est limité et les nouveaux développements immobiliers peuvent être coûteux (en raison de la logistique requise pour la construction à flanc de montagne). Le style de vie qui y est associé renforce cependant l’intérêt des personnes fortunées pour les biens situés dans les stations de ski. Ci-dessous, vous trouverez un aperçu des principales tendances dont s’inspirent les meilleures stations alpines.

 

Notre infographie sur les stations alpines constitue un outil unique pour les acheteurs potentiels. Il permet d’identifier les points forts et les faiblesses de chaque station, de l’altitude à la durée de la saison, en passant par le temps de trajet depuis l’aéroport le plus proche. Plus de 94% de nos acheteurs envisagent de louer leur résidence d’hiver, principalement pour couvrir les coûts et financer leurs déplacements personnels. Nous nous sommes intéressés plus particulièrement aux stations qui réinvestissent leurs fonds dans leur infrastructure locale, un précieux indicateur de la future demande touristique et de la liquidité à long terme.

 

La dernière partie du rapport s’intéresse aux potentielles futures stations de ski importantes, l’Asie et l’Europe de l’Est promettant une forte croissance. Nous vous livrons également nos impressions sur les tendances futures et l’incidence probable du Brexit sur le marché des résidences alpines.

INDICE DES PROPRIÉTÉS ALPINES

Publié depuis six ans, l’indice sur les propriétés alpines de Knight Frank suit les performances des résidences de luxe dans les 15 stations les plus prisées des Alpes françaises et suisses.

Si, en 2015, les stations françaises dominaient la première moitié du classement et les stations suisses la seconde, il n’y a pas de séparation claire cette année entre les deux pays. La station bernoise de Gstaad est en tête de liste, malgré un franc suisse fort, et affiche en juin 2016 la meilleure performance sur l’année, avec une hausse des prix de 13% sur 12 mois.

Les stations des 3 Vallées, ainsi que Val d’Isère, ont également enregistré des croissances remarquables. L’investissement continu dans les différentes stations par la Société des 3 Vallées (S3V), a relancé l’intérêt des touristes et des acquéreurs. Les investissements en cours – en particulier dans les stations anciennes comme certaines datant du XIXe siècle – deviennent un facteur de plus en plus déterminant de la performance. Il existe une corrélation notable entre les résultats de l’indice 2016 et les stations qui renouvellent leurs infrastructures de ski, tout en investissant massivement dans un nombre croissant d’activités autres que le ski. Val d’Isère et Chamonix en sont un parfait exemple. Les prix de l’immobilier haut de gamme ont en moyenne augmenté respectivement de 6% et 5% sur 12 mois. En effet, les prix de plus de la moitié des stations ont évolué en dessous de 3%. Dans son ensemble, l’indice a augmenté de 1,8% entre juin 2015 et juin 2016, faisant plus qu’inverser la baisse de 1% enregistrée l’an dernier.

Alors que les résultats de l’indice donnent une indication de l’évolution des prix de l’immobilier, il est aussi important de mettre en exergue la variation des prix des biens de luxe dans les Alpes. La figure 1 présente le nombre de m² que l’on pourrait acquérir pour 1 million d’euros dans chaque station, sur la base des valorisations à juin 2016.

Dans les stations les plus chères de Gstaad, Courchevel 1850 et St Moritz, où les prix varient entre 23’000€ et 31’000€ par m², 1 M€ permet d’acquérir entre 32 et 44 m2 de surface habitable. En comparaison, un acheteur peut acquérir, avec un investissement du même prix, un somptueux 143 m² à Saint-Gervais et 95 m² à Chamonix, où les prix avoisinent respectivement les 7’000€ et 10’500€ par m².

OÙ ACHETER?

Les acheteurs désireux d’acquérir une résidence de ski doivent faire face à plusieurs décisions.

L’infographie ci-dessous présente les faits et chiffres les plus fréquemment demandés afin de simplifier la prise de décision.

La plupart des acheteurs savent dès le départ s’ils préfèrent acquérir une résidence alpine en France (motivés par exemple par les courts trajets ou le nouveau taux réduit de TVA). La prochaine décision sera toutefois de savoir quelle station de ski répondra le mieux à leurs besoins.

Le temps de trajet est un élément essentiel, en particulier si les propriétaires souhaitent profiter de leur résidence pour skier le week-end. Situé à environ une heure de l’aéroport de Genève, Megève et Chamonix figurent à ce titre en tête de classement et représentent un bon investissement. Ces stations de moyenne altitude jouissent néanmoins de saisons plus courtes. Il existe donc une corrélation directe entre l’altitude, la durée de la saison et les prix de l’immobilier. Les stations de haute altitude comme Val d’Isère, Courchevel 1850, où les saisons de ski durent 23 semaines, permettent des locations plus longues et voient donc les prix de l’immobilier grimper.

La mise en location est aujourd’hui très répandue. Le temps où les résidences de ski étaient exclusivement réservées à un usage personnel est révolu, même sur le marché des biens “super luxe” (+ de 10M€). Cependant, l’objectif est de couvrir les frais d’entretien et généraux personnels plutôt que de viser un placement à haut rendement. La réalité est que la plupart des propriétés alpines génère un retour sur investissement de 2% à 2,5%. Les investissements dans les stations suisses et celles des 3 vallées, où les chutes de neige sont plus régulières, peuvent générer des rendements plus élevés.

Le taux de criminalité et les menaces à la sécurité sont faibles dans les Alpes. Les résidents se connaissent souvent de vue, ce qui accroît leur sentiment de sécurité.

 

TOUJOURS RESTER A L’AFFÛT

Lors de l’achat d’une résidence d’hiver, les acheteurs se projettent aujourd’hui sur 5 à 10 ans et tiennent de plus en plus compte de la liquidité de leurs actifs. Il est primordial de garder un oeil sur les projets d’investissement prévus.

Mis à part les caractéristiques et l’entretien de la résidence d’hiver, qui incombe au propriétaire, c’est l’emplacement qui détermine l’attractivité et donc le futur prix de vente.

Pour les acheteurs, il est important de savoir que lorsqu’ils décideront de vendre, ils pourront le faire rapidement. Les acquéreurs s’intéressent de manière croissante aux plans d’investissement et à la stratégie des propriétaires dans les principales stations. Pour les acheteurs potentiels, il est primordial de savoir si la station a l’intention de créer des connexions pour étendre le domaine skiable, si les remontées mécaniques doivent être modernisées, si les marques de luxe ont pignon sur rue, ou si de nouveaux groupes hôteliers explorent de nouveaux emplacements clés.

Leur réflexion est logique. Un acheteur averti sait qu’un nombre de touristes signifie moins de périodes creuses, de meilleurs rendements et, en fin de compte, un bien plus attrayant et précieux.

Il y a des dizaines d’années, certaines stations ont identifié l’intérêt d’investir considérablement dans les infrastructures de ski et hors-ski de la station et en récoltent aujourd’hui les bénéfices.

Val d’Isère est le pionnier en la matière, investissant des sommes importantes dans sa infrastructure.

Quant à la station pouvant prétendre d’être la plus active à l’année, il s’agit de Chamonix. Chamonix est avant tout une ville avec plus de 10’000 résidents permanents dont le nombre de visiteurs estivaux excède celui des touristes hivernaux. La Compagnie du Mont Blanc investit 477M€ sur les prochaines années à venir afin de moderniser le système des remontées mécaniques et une partie de l’infrastructure de la vallée.

Que recherchent les acheteurs ?
Les temps ont changés !

PERSPECTIVES DU MARCHÉ

Le défi auquel fait face l’industrie du ski est de s’assurer que l’extension géographique contrebalancera la crise générationnelle attendue. En effet, la génération du baby-boom, friande du ski dans l’Ouest, commence à décliner. La génération Y est de nature plus transitoire, certains préféreront une station en particulier, acquérir un pied à- terre fixe en montagne, tandis que d’autres opteront chaque saison pour une location dans une station différente.

Les fluctuations de prix attendues devraient être marginales au cours des 12 prochains mois. Les nouvelles constructions dans les Alpes sont susceptibles d’engendrer une hausse des prix au regard de la pénurie de sites, mais surtout en France en raison du remboursement attractif de la TVA. Le réaménagement ou l’extension d’anciens chalets se poursuivra.

Découvrez le marché de nos stations

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